央行定調下半年工作:保持房地產信貸融資渠道穩定
來源:中國房地產報 時間:2022-08-04 瀏覽次數:

中房報記者 許倩丨北京報道


每年這個時候,央行都會對下半年工作重點作出部署,其中對于貨幣信貸政策、房地產市場最新定調總是備受關注。


8月1日,央行召開2022年下半年工作會議。在部署下半年工作計劃時,央行指出,要保持貨幣信貸平穩適度增長;保持流動性合理充裕,加大對企業的信貸支持;穩妥化解重點領域風險;因城施策實施好差別化住房信貸政策;保持房地產信貸、債券等融資渠道穩定,加快探索房地產新發展模式等。


央行在部署2021年下半年工作重點時,對于貨幣政策及房地產相關表述則為:“穩健的貨幣政策要靈活精準、合理適度,保持貨幣供應量和社會融資規模增速同名義經濟增速基本匹配”;“實施好房地產金融審慎管理制度”。


變化背后是當前經濟運行依然面臨消費修復較緩、房地產下行等問題,經濟復蘇基礎并不穩固,還需要貨幣信貸政策提供更大支持。這與7月28日中央政治局會議對于房地產定調是一致的。


中指院數據顯示,7月份,一線城市新房成交量環比下跌12.9%,同比下跌5.9%;二線代表城市新房成交量環比下跌45.8%,同比下降44.7%;三線代表城市新房成交量環比下跌27.9%,同比下降62.2%。房地產市場仍在進一步下滑。


國家統計局最新數據顯示,7月份制造業PMI較6月大幅回落1.2個百分點至49%,遠低于市場預期,創3個月新低。


“指望大規模放水紓困樓市不太可能。目前貨幣政策重心在于對實體需求端的激活,同時穩妥化解重點領域風險。對于房地產市場,既要支持剛性需求和合理改善,也要支持保交樓,還要防范風險,杜絕資金過度投向地產等,目前房貸規模管控仍在生效中。同時,要將資金轉向新模式?!睆V東省城鄉規劃院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉表示。


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住房信貸環境未見明顯好轉


此次會議上,央行在總結2022年上半年工作中表示,一些突出金融風險得到穩妥處置,重點集團、大型企業風險處置穩妥推進;支持多省地方政府和監管部門處置化解個別企業、個別機構風險事件;牽頭設立金融穩定保障基金;維護房地產市場融資平穩有序,引導個人住房按揭貸款利率下行,支持剛性和改善性住房需求;大型平臺企業在金融領域無序擴張得到有效遏制,整改工作取得顯著成效。


2022年上半年,央行兩次調降LPR利率,并調整首套房貸款利率下限,房貸利率步入下行通道。但從數據上看,上半年住房金融實際情況仍不容樂觀。


一方面,個人按揭貸款增速跌入歷史低位。國家統計局數據顯示,1~6月個人按揭貸款累計同比下降25.7%。其中,4月因重點城市疫情導致出現了同比下跌40%以上極低水平。


另一方面,房地產開發貸款實際投放亦大幅放緩。1~6月,房地產企業資金來源中,來自國內貸款同比下降27.2%,跌幅為歷史低點。


房企其他融資渠道亦未見好轉。


中指院數據顯示,2022年上半年,房地產企業融資總額為4825.5億元,同比下降56.5%,與2021年下半年相比下降26.4%。其中,信用債發行規模為2518億元,同比下降24.2%,占總融資規模的52.2%;海外債發行規模僅為169.3億元,同比大幅下降91.1%。


從單月融資情況來看,1~6月,房企單月融資量均出現不同程度同比下降,其中1月、2月及6月下降幅度較高,下降幅度均超50%。


房地產信托存量仍在壓縮中。截至2022年一季度末,房地產信托余額為1.57萬億元,較2021年末減少1911億元,余額同比下降27.7%,房地產信托存量連續11個季度收縮。股權融資功能幾近消失。


與此同時,房地產風險仍在出清中,房地產信托亦成為“違約大戶”,這令信托公司普遍對房地產領域投融資需求持謹慎態度?!跋乱徊椒康禺a信托業務發展方向依舊是在控制新增或盡量減少新增情況下,盡全力化解存量風險項目,這也是未來發展一大趨勢?!蹦承磐泄救耸勘硎?。


植信投資首席經濟學家兼研究院院長連平認為,與2020年初第一輪疫情沖擊相比,此輪房地產市場受挫情況更為嚴重。部分房企處于降杠桿階段,住房銷售增速持續放緩,疊加疫情在重點城市形成了二次沖擊,導致2022年上半年國內房地產市場運行壓力明顯加大。房地產市場從土地、住房銷售到投資全方位出現負增長,為歷史上罕見。


國家統計局數據顯示,2022年上半年,全國土地購置面積同比下降48.3%,土地成交價款同比下降46.3%,降幅較2021年末進一步擴大;全國住房銷售面積累計同比下降22.2%,房企定金及預收款同比下降37.9%,全口徑出現大幅回落;房地產開發投資增速同比下跌5.4%。


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房地產政策將進一步走向寬松


當前房地產市場穩定壓倒一切。


7月28日,中共中央政治局會議強調“要穩定房地產市場,堅持房子是用來住的、不是用來炒的定位,因城施策用足用好政策工具箱,支持剛性和改善性住房需求,壓實地方政府責任,保交樓、穩民生?!?/span>


此次央行在部署2022年下半年工作重心時,對于房地產方面的表述是放在“穩妥化解重點領域風險”工作中提的,具體為:防范化解中小銀行風險;因城施策實施好差別化住房信貸政策。保持房地產信貸、債券等融資渠道穩定,加快探索房地產新發展模式。


李宇嘉解讀道,穩妥化解重點領域風險重點,是房地產領域風險的穩妥化解,這是2022年下半年貨幣政策關注的重點,包括紓困基金、收并購、資產處置和重組等都會相繼介入,在保交樓基礎上,加快風險化解,實現風險軟著陸。


在連平看來,2022年下半年,無論是為了服務于宏觀經濟穩增長需要,還是支持房地產市場本身健康運行,房地產政策自上而下將延續上半年以來寬松基調,從供需兩端給予購房者和房企足夠資金支持。


他預計,需求端,2022年下半年住房金融總量上將加快回暖速度,購房限制性措施將進一步減少;全國房貸利率可能延續下行態勢,預計下半年居民房貸利率有望從上半年5.3%附近降至5%附近;有條件的城市將會取消限制性購房政策。供給端,銀行將加大對房企貸款支持力度,并逐步恢復直接金融支持,優質房企或加大債券發行力度。同時,地方政府將有效增加土地供應,降低房企拿地門檻。


“就目前情況來看,很難指望今年房地產對經濟有正向拉動作用,但至少要減少負向拉動的程度?!比珖f經濟委員會副主任楊偉民認為,當前房地產問題主要出在預期上,要改善居民對于房地產預期,可能需要更多綜合性制度政策。他建議,多部門配合協調制定出臺綜合性權威性房地產政策文件,明確房地產新體制、新模式的方向,明確稅收、信貸、土地、限售等政策,給房企和居民一個可靠預期。


今年以來,監管層多次強調,支持合理住房需求,促進房地產業健康發展和良性循環。隨著因城施策力度加大,房地產恢復跡象將進一步顯現。


“2022年下半年房地產市場表現將好于上半年。預計三季度房地產銷售將完成筑底,全年房價可能出現先抑后揚的態勢,土地購置面積將高于上半年,房地產投資增速將出現反彈?!边B平表示。


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